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Compromis de vente

Le compromis de vente

La vente d’un bien immobilier est en principe une transaction non courante pour un particulier. L’engagement financier est important et cours à long terme. Avant la signature de l’acte notarié, l’acheteur et le vendeur signent un compromis de vente, qui concrétise les éléments obligatoires et essentiels ainsi que les clauses facultatives. Le but d’un compromis de vente est de fixer précisément tous les détails obligatoires et facultatifs du transfert d’un immeuble ou  terrain.

Avec la signature d’un compromis de vente, l’acheteur et le vendeur s’engagent définitivement à l’achat respectivement la vente du bien immobilier en question. Le compromis de vente vaut vente, car les parties ont exprimé leur consentement au sujet de l’objet à vendre sans pour autant transférer la propriété. Ce n’est que par l’acte notarié que le transfert de propriété s’opère.  

Conditions

Pour que le compromis de vente puisse être considéré comme une vente d’une propriété il doit comprendre les 4 éléments obligatoires suivants :

Un consentement  -  une chose  -  un prix payable au vendeur  -  le transfert de propriété à l’acheteur

Vu le caractère définitif du compromis de vente, il est dans l’intérêt de l’acheteur de préciser dans le contrat de bail l’existence ou non d’une servitude éventuelle ou d’un contrat de bail conclus par le propriétaire. Le transfert de la propriété de la chose vendue s’accomplit par la signature du compromis de vente, c’est-à-dire immédiatement et notamment indépendant de la délivrance et du paiement de la chose. Puisque la charge des risques est liée à la propriété, les dégâts éventuels sont à supporter par l’acheteur. Par conséquent, l’acheteur a intérêt de prendre les devants et de contracter les assurances en question.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont fixées de commun accord dans un compromis de vente afin de pouvoir soumettre la validité du compromis de vente à la réa­li­sa­ti­on d'un évé­ne­ment ne dé­pen­dant pas de la vo­lon­té de l'une des par­ties. Il est pratique courante que l’acheteur demande que la validité du compromis dépend de l’acceptation d’un prêt auprès de sa banque de la place et que le vendeur  souhaite déterminer un délai précis pour finaliser le financement de la transaction. Les par­ties peu­vent so­u­mett­re la va­li­dité du con­trat à toute autre condition convenue de commun accord. Au cas où une des con­di­ti­ons sus­pen­si­ves entre en vigueur  la vente est à con­sidé­rer comme nulle et non avenue. Les par­ties sont libres de tout en­ga­ge­ment et ne peuvent pas pré­tendre à une quelconque in­dem­ni­sa­ti­on. Dans l’absence d’une stipulation dans le compromis de vente que le transfert de la propriété entre en vigueur ultérieurement après signature de l’acte notarié,  la con­ven­ti­on est con­sidé­rée comme dé­fi­ni­ti­ve ré­troac­tive­ment au jour de la si­gna­tu­re du com­pro­mis.

La clause pénale

Généralement les parties engagées par la signature du compromis de vente conviennent une clause pénale. Cette disposition prévoit généralement une peine conventionnelle de 10%, si une des parties ne respecte pas les engagements pris lors de la signature du compromis de vente. La clause pénale représente une réelle valeur contraignante, et l’indemnité de 10% est généralement appliquée au   G.-D. de Luxembourg.

Enregistrement du compromis de vente

Le compromis de vente doit être enregistré auprès de l’administration de l’enregistrement

Lien vers la chambre des notaires du Luxembourg

http://www.notariat.lu/informations/le-compromis-de-vente